华泰证券：房地产稳市场同时向新模式转型

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　　核心观点

　　住建部工作会议点评：稳市场同时向新模式转型

　　12月22-23日，住建部召开工作会议总结2025年房地产工作，并部署2026年重点任务和展望“十五五”政策方向。我们认为2026年控增量、去库存、优供给等政策将进一步落实，叠加潜在的降准降息，助力市场走向企稳，供给侧仍将不断优化，产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局。

　　两个统筹，着眼长远

　　会议总结25年住房建设工作：1、城市更新取得重要进展；2、保交房任务全面完成；3、“好房子”建设起步成势，探索构建“6633”、“365”等“好房子”建造体系。展望“十五五”，围绕“推动房地产高质量发展”，会议提出“两个统筹”：1、统筹防风险和促转型：强调坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险等，防风险的过程中推进行业转型；2、统筹惠民生和稳增长：稳步推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造，推进“好房子”建设带动产业链升级等。和24年“持续用力推动行业止跌回稳”等措辞相比，我们认为25年表述更着眼长远，共出现19次“高质量”，比去年多8次，凸显“以稳为主”和“新旧模式转型”的政策导向。

　　2026年着力稳市场，强调主办银行制、现房销售制、因城施策等

　　本次会议指出2026年着力抓好4方面工作，再次强调着力稳定房地产市场，相较于中央经济工作会议，我们认为此次会议关注点在于：1． 融资方面，推行主办银行制。在推进房地产融资协调机制时，每个项目需要明确主办银行，与项目公司利益共享、风险共担。本次全面推广，我们认为通过大范围的明确权责给地产信用风险上一道保险；2． 在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。实行预售的，规范预售资金监管。未来需要关注各地现房销售试点推进。3、再次强调坚持因城施策、精准施策，城市政府要用好房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。后续需要关注2026年各地限制性政策的优化进展。

　　投资建议

　　本次住建部会议遵循中央稳行业的坚定态度，并给出一系列方向。“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑，并有望带来物管企业发展机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。

　　风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。