9月5日，徐汇东安项目的股权交易终于落地。
中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家联合体浮出水面，他们以439.5亿元的总出让金额拿下了这块“全国总价地王”的操盘权。
朋友圈瞬间刷屏，地产人最关心的问题是：全国地王，到底该怎么做？
01
地王的前世今生
上海的黄浦江两岸，开发的历史其实可以追溯到2002年。
那一年，上海提出“浦江两岸开发”计划，目标是到2020年形成东西两岸、南北贯通的城市景观带。
浦东陆家嘴的天际线后来家喻户晓，而浦西徐汇滨江的故事，则在悄然酝酿。
最早的徐汇滨江，是老工业区。煤码头、船厂、仓库林立，这里曾是上海的工业脊梁。可随着产业转型，大片厂房逐渐沉寂。
徐汇区政府不甘心让这片黄金水岸沉睡。
于是，拆迁、搬迁、改造，一步步展开。
旧厂房被艺术馆、展览馆取代，龙美术馆、西岸艺术中心、上海天文馆逐渐崛起，徐汇滨江摇身一变，成了艺术与资本的新宠。
到了2020年，西岸金融城地块以310.5亿元成交，成为当年的全国地王。
它的体量高达180万㎡，承载着上海国际金融中心和艺术高地的双重使命。
3年后，西岸金融城地块隔壁一宗摘地出让，最终被绿城以约13.1万元/㎡的楼板价摘得，一举打破了全国单价地王纪录。
而在今年5月，隔壁东安项目以523.03亿元的总成交价刷新全国总价地王纪录。
短短数年，徐汇滨江连续诞生全国级“地王”，足以说明上海和徐汇对这片土地的野心——
不只是建房子，而是要重塑一座“世界级水岸”。
02
操盘之争
徐汇东安地王从诞生之日起，就伴随着传闻。
坊间最热闹的版本：招商蛇口和中海争夺。
招商看中的是综合体操盘机会，中海盯着的是顶豪住宅的舞台，彼此暗战不断。
但最终答案，出乎意料。
招商蛇口、中海、徐汇城投、中旅投资，四方联合，通过产权交易所完成股权交割。
故事没有“你死我活”，而是“四家握手”。
这不是简单的资源拼盘，而是一场利益博弈下的妥协与平衡：
中海地产，近两年在上海新天地、徐汇滨江等豪宅板块打造了多个热销豪宅，对高端住宅的定价与产品设计已经非常有话语权；
招商蛇口，擅长大体量综合体，能让商办与居住产生联动效应；
徐汇城投，熟悉区位脉络，是政府资源与开发节奏的“稳压器”；
中旅投资，文旅背景，未来能给片区注入文化和消费的附加值。
徐汇滨江不是单纯的商品房项目，它是上海的战略工程。要稳妥推进，必须让多方央国企都参与进来。
03
超级地王，怎么玩？
值得注意的是，四家联合体拿下的是徐汇东安项目其中的两幅地块：
127b-24地块，纯住宅用地，出让总价为98.18亿元，楼面价高达124,130元/㎡，规划建筑面积7.9万平方米，预计打造顶级豪宅社区；
125-31地块，大规模商住综合用地，楼面价75,013元/㎡，其规划建筑面积约45.5万平方米，业态涵盖住宅、商业、办公、研发及公建配套，其中住宅部分约27.3万平方米。
两幅地块总建面合计超过53万平，体量可与西岸金融城互为呼应。
如果说西岸金融城是“肌肉”，东安项目更像是“封面”。
住宅做顶豪，商办做特色，文旅补灵魂。
住宅：冲击20万+的天花板
127b-24号地块，楼面价12.4万/㎡。
这意味着未来售价大概率在20万+/㎡，才能算账平衡。
在上海，只有陆家嘴的滨江豪宅、新天地的翠湖等少数项目能站在这个高度。
东安住宅，大概率会是上海的下一个豪宅封面。
综合体：45万㎡的都会样板
125-31号地块，是招商蛇口的主场。住宅、商业、办公、科研、配套，一个完整的城市综合体雏形。
未来的场景是这样的：
白天，科研办公聚集地；
夜晚，滨江的都会客厅；
周末，亲子、艺术、文旅的目的地。
双子星：西岸金融城 + 东安项目
隔壁的西岸金融城，早已是180万㎡的国际金融集群。
加上东安项目50万㎡的综合体，两大“地王”连成片，规模超过230万㎡。
一个偏商务，一个偏生活；一个代表资本，一个代表消费。
它们的联动，将彻底改变徐汇滨江的城市能级。
04
瓜分上海楼市
当然，操盘全国总价地王，并不只是荣耀。
价格挑战：20万+的售价，市场能否承接？
合作挑战：四家联合，如何分工、如何博弈？
周期挑战：项目入市时，市场是否回暖？
这些问题，留待时间回答。
但可以肯定的是，这块地的意义，已远远超越了财务逻辑。
当然，在东安地王之上，似乎也牵扯出了目前外界非常关注的另外一个话题：
四大央企正在瓜分上海楼市！
的确，这一次招商蛇口和中海地产成为瓜分东安地王的大玩家，而在前不久，华润置地刚刚以244.7亿元的总价，携手上海南房集团拿下浦东后滩与黄浦区余庆里组合地块。
当然，保利发展也不甘示弱，今年前8个月，保利在上海销售排名稳居榜首。
由此我们也看到，上海楼市的战局已经明朗：中海、招商、华润、保利，这四大央企巨头正在以地为棋、以资本为刀，瓜分这座城市的未来。
徐汇东安、后滩、余庆里……每一块土地都不仅是房子，更是四大央企话语权、品牌力和城市资源的争夺战。
在上海，地王价格越高，背后的博弈反倒变的越简单，因为玩家只有4个！
未来几年，上海的高端楼市，很可能只属于这四家能在棋盘上稳操胜券的巨头。
其他人，或许只能看着这场盛宴的烟火，叹息“错过了历史的一步棋”。
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